Zakup mieszkania przez pary w związku nieformalnym
Jeszcze niedawno myślano, że aby zawnioskować wspólnie o kredyt hipoteczny należy przedstawić akt małżeństwa. Obecnie jednak coraz częstszym wnioskodawcą są osoby niebędące małżeństwem, ale pozostające w związku nieformalnym. Zdarzają się sytuacje, że do kredytu przystępują niespokrewnione osoby – dwie kobiety lub dwaj mężczyźni.
Zgodnie z zasadami banków osoby te tworzą jedno gospodarstwo domowe, więc pod względem zdolności kredytowej sytuacja nie różni się niczym od tej, w której kredyt bierze małżeństwo ze wspólnością majątkową.
Udział we własności nieruchomości
Istotną rolą w zakupie nieruchomości jest określenie procentowego udziału w jej własności. W przypadku osób pozostających w związku nieformalnym jest konieczność określenia, ile procentowo kupuje się własności tego mieszkania – najczęściej osoby decydują się na zakup po 50% lokalu. Przy małżeństwie ze wspólnością majątkową sytuacja jest oczywista, ponieważ zarówno mąż jak i żona są właścicielami 100% lokalu, po prostu razem kupują całe mieszkanie.
Co zrobić w przypadku rozstania lub śmierci jednego właściciela?
W przypadku, kiedy osoby będące w związku nieformalnym rozstaną się, każda z nich może sprzedać swoją część komuś innemu, ponieważ każda osoba dysponuje swoimi konkretnie określonymi udziałami procentowymi w nieruchomości. Najczęściej spotykaną sytuacją jest odkupienie jednej osoby udziałów od drugiej stając się 100% właścicielem.
Bardziej skomplikowana sytuacja staje się w momencie śmierci jednej ze stron. Jeśli testament został spisany i dana część nieruchomości została przepisana na drugiego właściciela to sytuacja jest łatwiejsza, ale pozostaje kwestia zachowku – rodzina może się starać o niego od osoby przejmującej nieruchomość.
W sytuacji, kiedy nastąpiła śmierć jednego właściciela, a testament nie został spisany, to według prawa spadkowego własność przechodzi na najbliższych członków rodziny, a żyjąc w związku nieformalnym według prawa druga osoba nie jest rodziną. W takiej sytuacji elementem rozstrzygającym będzie decyzja najbliższej rodziny (najczęściej rodziców) co z częścią tej nieruchomości, która należała do zmarłego.
W sytuacji, kiedy nieruchomość jest nabywana przez osoby niespokrewnione warto więc sporządzić testament zapisując swoje udziały wzajemnie. Konsekwencje niespisania tego dokumentu mogą być katastrofalne więc pomimo niechęci w rozważaniu takich scenariuszy warto się tego nauczyć, ponieważ świadomość skutków prawnych naszych decyzji jest kluczowa w zapewnieniu bezpieczeństwa w naszym życiu.
Udział własny
Wkład własny przy takim kredycie powinien być proporcjonalny do praw własności lokalu. Jeżeli każda osoba kupuje 50% własności to zakładając wkład w wysokości 40 000 zł każda osoba powinna wnieść go po połowie – po 20 000 zl. Jeżeli osoby nabyły mieszkanie w udziale 60 do 40 to wkład własny także powinien zachować ten stosunek. Są banki, dla których nie ma znaczenia jak podzieli się wkład procentowy pomiędzy właścicielami, najistotniejsza będzie wartość sumaryczna.
Co mówi prawo?
Według prawa bankowego, jeśli kupuje się nawet część nieruchomości to stosownie do tych części każdy powinien mieć swój wkład własny. Banki chcą mieć pewność, że każda z osób posiada własne środki, a nie będzie sytuacji, że jedna osoba ma cały wkład własny, a druga nie dysponuje gotówką. Prawnie nie jest to dozwolone. Jeśli notariusz w umowie zakupu nie rozpisze dokładnie kto i ile procent mieszkania kupuje oraz jakim wkładem własnym dysponuje to bank może nie udzielić kredytu, a urząd skarbowy będzie przyglądał się za co zakupiona została nieruchomość, a więc może zażądać wyjaśnień z jakich środków został wpłacony wkład własny.