Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Sprzedaż nieruchomości, na którą jest wzięty kredyt hipoteczny, może się wydawać dość skomplikowanym procesem. Spowodowane jest to przede wszystkim większą ilością dokumentów do zgromadzenia przy takiej sprzedaży oraz wydłużonym czasem przebiegu całej transakcji. Jednak wbrew pozorom nie jest to nic trudnego. Przede wszystkim należy powiadomić bank o chęci sprzedaży i pozyskać kilka istotnych dokumentów. Cała transakcja będzie wymagała nieco więcej wysiłku, ale nie jest skomplikowana.
Kredyt hipoteczny jest zaciągany średnio na 25 lat, dlatego w trakcie tak długiego okresu mogą wystąpić różne sytuacje w życiu skłaniające do sprzedaży kredytowanej nieruchomości. Kredytobiorca będący właścicielem nieruchomości może samodzielnie podjąć decyzję o jej wynajęciu lub sprzedaży. Bank ogranicza jednak prawo do nieruchomości przez ustanowioną na jej rzecz hipotekę widniejącą w księdze wieczystej. Głównie z tego powodu kredytobiorca planujący sprzedaż musi poinformować bank oraz uzyskać dokumenty niezbędne do tej transakcji.
O czym należy pamiętać przy sprzedaży nieruchomości z kredytem?
- Przy sprzedaży mieszkania, na którego hipotece jest wpisany bank, przede wszystkim
należy poinformować bank o takim zamiarze. - Bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż i wystawić promesę, że wyda zgodę na wykreślenie
hipoteki po spłacie kredytu oraz zaświadczenie na temat aktualnego zadłużenia. - Przed kupującymi nie warto ukrywać istnienia obciążenia na sprzedawanej
nieruchomości, ponieważ zapis i tak jest widoczny w księdze wieczystej, której
elektroniczna wersja jest dostępna dla każdego na stronie Ministerstwa
Sprawiedliwości.
Jak postarać się o zgodę banku na sprzedaż nieruchomości z hipoteką?
Najważniejszym będzie przede wszystkim poinformowanie banku o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli kredytobiorca nie posiada zaległości z tytułu spłaty kredytu to bank nie będzie miał podstaw do zakwestionowania wydania zgody na sprzedaż nieruchomości.
Do sprawnego poprowadzenia sprzedaży koniecznym będzie wystawienie przez bank zaświadczenia o aktualnym zadłużeniu z tytułu kredytu – informację o kwocie pozostałego do spłaty kapitału dla wykreślenia hipoteki. Dodatkowo bank powinien wystawić promesę, że wyda zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia oraz podać numer rachunku służący do spłaty zobowiązania. Promesa jest ważna tylko przez 30 dni, dlatego lepiej postarać się o nią dopiero, gdy pojawi się kupujący zainteresowany transakcją. Po spisaniu finalnej umowy sprzedaży nieruchomości należy uzyskać od banku zgodę na zwolnienie hipoteki – tak zwany list mazalny, na którego podstawie można dokonać zmiany w księdze wieczystej nieruchomości, czyli usunąć informację o hipotece.
Co z odsetkami od kredytu hipotecznego przy sprzedaży nieruchomości?
Na zaświadczeniu o aktualnym zadłużeniu wydawanym przez bank jest informacja o aktualnym saldzie uwzględniającym niższą wartość odsetek wynikającą z wcześniejszej spłaty zobowiązania. Bank redukuje koszty proporcjonalnie do okresu o jaki będzie skrócona umowa kredytu hipotecznego.
Czasem przedterminowe zakończenie kredytu może wiązać się z dodatkową opłatą narzuconą przez bank. Kwota prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem wynosi maksymalnie 3% i może być pobrana wyłącznie przy spłacie w ciągu pierwszych 3 lat trwania umowy kredytowej.
Podsumowując, zakup nieruchomości z kredytem hipotecznym przez nabywcę nie jest ryzykowny oraz niewiele różni się od zakupu nieruchomości, która nie posiada wpisu banku w księdze wieczystej. Jest to bezpieczna transakcja, pod warunkiem, że sprzedawca uzyska zgodę i wszystkie dokumenty z banku.